Olen IG:ssä sekä täälläkin tuossa tarinassani kertonut remontilla tehtävän arvonousun olevan oma strategiani tällä hetkellä. Se ei siis ole sama asia kuin se että odottaisin arvonnousua tulevan itsestään ajan kuluessa. Toki sitäkin tapahtuu. Eli käytännössä kassavirta on se “juttu” omassa strategiassa.
Ajattelin hieman avata asiaa vielä tarkemmin niin ymmärrätte tämä oma ja toimivaksi todettu ajatusmalli menee.
- Ensinnäkin tärkeä itselleni on että saan asunnolle positiivisen tai edes neutraalin kassavirran.
- Eli otetaanpa esimerkkinä tasan 100.000€ maksava (tingitty velaton ostohinta), joka on vaikkapa remonttikuntoinen kerrostalo-osake. Yhtiövastike on 200€ /kk, ei yhtiölainaa.
- Asunnon markkinahinta viimeisen päälle rempattuna markkinassa olisi vaikkapa 170.000€
Oma tapani laskea kassavirran (pankkitilin rahavirran, tuoton) riittävyys investoinnille:
- Vuokra – (asuntolainan + remonttilainojen lyhennys korkoineen + yhtiövastike + mahdolliset rahoitusvastikkeet)
Eli sanotaan että vuokra on 700 €/kk. asuntolainanlyhennykset 100.000€ + remonttilainan 20.000€ 20 vuoden laina-ajalla 450 euroa /kk ja yhtiövastike 200€/kk.
Eli: 700€ – (450€ + 200€) = 50€
Eli tässä tapauksessa tilille jäisi joka kuukausi 50€ rahaa, eli kassavirta on positiivinen.
- Huom! Jos lasket taas verotuksen vaikutuksen mukaan niin silloin asiahan ei ole näin. Kaikesta muusta kuin vastikkeista ja vesimaksuista ja autopaikkamaksuista maksat 30% veron. (34% 30000 euron jälkeen) Eli silloin kaava menisi:
Vuokra – (asuntolainan + remonttilainojen lyhennykset*0.3) + (yhtiövastike + mahdolliset rahoitusvastikkeet) + tilillejäävä raha * 0.3)
Eli: 700€ – (450€ + 200€) = 50€ – (450€ * 0.3 = 135€) + (50€ * 0.3 = 15€) = -100€
Eli veroseuraamusten kautta huomioiden tulot ovat -100€ negatiivisia joka kuukausi.
Tämän veron voit hoitaa joko ennakkoon ennakkoveroja maksamalla tai sitten verottaja muistaa sinua näistä omassa verolaskennassasi mätkyillä.
Oma tapani laskea asunnolle lisävakuusarvoa remontilla:
- Kun remontti valmistuu niin tämän jälkeen sanotaan että asunnon arvo on tuo markkinahinta 170.000€
- Kustannukset olivat 100.000€ + varainsiirtovero 2.000€ + remontti 20.000€ = 122.000€.
- Pankin arvio menee seuraavasti:
170.000€ – 102.000€ = 68.000€ * 0.7 = 47.000€ <- tämän verran sinulle vapautuu tästä vapaata vakuutta tässä mallissa. Tässä siis oletus on että rahoitat tuon 20.000€ remontin jollain muulla kuin ainakaan suoraan asuntoon kohdistuvalla pankkilainalla. Pankki ei siis normaalisti myönnä sinulle asuntoon perustuen remonttilainaa, vaan siihen joudut hankkimaan rahoituksen muualta tai erillisenä kulutusluotolla tai vastaavalla.
Rahoitusvastikkeen vaikutus
Mikäli asuntoon kohdistuu rahoitusvastiketta niin se tulee vähentää tästä vapaasta vakuudesta täysmääräisesti, toki se myös vaikuttaa lainan määrään, eli voi vaikkapa olla että velaton hinta olisi tuo 100.000€, mutta ostohinta on 80.000€ ja otat vastuullesi 20.000€ suuruisen yhtiölainan ostohetkellä.
Jos jätät rahoitusvastikkeen olemaan niin silloinhan otat myös lainaa vähemmän ja näinollen sinulla on pienempi lainanlyhennys /kk, mutta sitten sinulla on lisärasitteena rahoitusvastike normaali vastikkeen päälle. Tällä hetkellä se on vähennyskelpoista, verolle siitä joudut vasta myyntivaiheessa.