Sijoitusasunnon (tai oman) alkaa tottakai aina suunnittelusta ja budjetoinnista ja aikataulutuksesta
1.Suunnittelu
Mikäli remontissa muuttuu asunnon muoto jollain tavalla, eli siitä vaikkapa poistetaan seiniä tai sinne lisätään seiniä tai vaikkapa keittö siirretään eri paikkaan, niin tarkista aina isännöitsijän kautta minimissään vaatiiko muutos rakennuslupamuutoksia. Asunnon rakennuslupa on aikoinaan haettu tietyillä kuvilla ja vähänkään isompi muutos vaatii aina uudet kuvat. Se voi tulla isona yllätyksenä.
Mikäli kyseessä on remontti missä edellisiä ei tehdä, voit alkaa suunnittelemaan remonttia ja sen budjettia normaalisti.
Tässä miten itse toimin:
- Tee remontti-ilmoitus hyvissä ajoin ennakkoon isännöitsijälle. Näin voitat aikaa. Itse teen ne usein jo ennen kauppakirjoja jos hommat on selvät.
- Hanki valvoja, jos et tunne ketään niin voit etsiä netistä niitä tai voit myös pyytää isännöitsijältä valvojaa. Huom: Monessa asunto-yhtiössä on pakkokin käyttää yhtiön määrittämää valvojaa remonteissa. Itselläni ei tällaista ole vielä tullut vastaan 10/2021 kun tätä kirjoitan.
- Mieti remontin pääpainotukset valmiiksi. Jos kyseessä on oma koti tai flippauskohde niin siihen menee huomattavasti enemmän aikaa kuin se että remontoit vuokralle menevää asuntoa. Isoin ero näissä on yleensä materiaalit, koska oma koti tai flippauskohde on niitä joihin halutaan erikoisempia ratkaisuja kuin vuokralle menevään asuntoon missä tärkeintä on perusvärimaailma sekä pintojen kestävyys ja helpompi uudelleenpäivitys.
2. Budjetointi
Budjetointi on tärkein vaihe koko remontissa ja siinä kehittyy joka kerta paremmaksi. Hyvällä budjetoinnilla säästyt monilta yllätyksiltä ja stressiltä.
Tässä omat tipsini kokemukseeni perustuen budjetointiin:
- Käytä Exceliä, valmiita pohjia löydät netistä tai sitten teet ihan omannäköisen pohjan (kun mennään isompiin projekteihin tai määrät kasvaa niin suosittelen miettimään jotain ohjelmistoa, näitäkin löytyy netistä ilmaisia tai maksullisia, voin niistä kirjoittaa erikseen jossain vaiheessa lisääkin.)
- Jaa budjetti “huoneisiin” niin se helpottaa budjetointia eri osuuksiin
- Isommat pinnat, kuten lattiavinyylit voi olla oma osuutensa huoneista irtonaisena, samalla lailla myös vaikkapa seinien pohjamaalit sekä kattomaalit, sähköpistokkeet (kpl), kattopistokkeet (kpl) jne.
- Muiden budjetoitavien materiaalien osalta sitten listaan huonekohtaisesti rivitasolla kaikki materiaalit
- Ostettavat palvelut, kuten saneeraus – laatoitustyö, putkityöt lasken myös erikseen (keittiö / kylpyhuone)
- Urakat, kuten kylpyhuonesaneeraus tai vaikkapa keittiönasennuksesta voit pyytää joko urakkatarjouksen (riippuen mitä teet itse) tai sitten sovit työn tehtäväksi tuntitöinä. Pyydä silti tuntiarvio mitä vasten voit peilata. Siihen voit myös koittaa tehdä ns. Jaakobin portaat, eli mikäli tietty tuntimäärä täyttyy, saa edullisemmin sen jälkeen tulevat tunnit, vaikkapa -15% tms. Urakkapyynnöt voit tehdä joko suoraan alueesi urakoitsijoille tai käyttää vaikkapa urakkamaailman portaalia. Sieltä olen itse löytänyt parikin urakoitsijaa, nykyään teemme silti sopimukset suoraan.
- Asbestikartoitus ja valvontatyöt ovat myös oma osuutensa budjetissa.
- Kun saat laskun tai kuitin mistä vaan edellisista, kohdista se rivitasolla oikeaan paikkaan niin sinulla on koko ajan tieto missä budjetti menee tietyn huoneen osalta, tai vaikka yleisesti lattioiden osalta.
3. Aikataulutus
Kuten mikä vain projekti, on myös remontilla oltava mielellään joku aikataulu joka ohjaa tekemistä. Sen ei tarvitse olla tiukka, mutta silti se kannattaa tehdä jo suunnittelunkin kannalta tuntitasolla ohjaamaan omaa ajankäyttöäsi. Tämä korostuu varsinkin silloin jos teet ison osan remontista itse.
Miten itse toimin:
- Budjetoinnissa kirjoitin “huonetason” budjetoinnistani. Samalla tavoin teen myös huonetasolla aika-arviot omasta työstä sekä ostettavasta työtä.
- Lähde jostain loppupäivästä koska koko remontin toivot olevan valmis, vähennä siitä vielä viikko ja tee aikataulutus taaksepäin. Viimeisiä vaiheita on siivous, akryylit, silikonit, keittiön asennus jne joita ei voi tehdä ennenkuin kaikki muut vaiheet on tehty.
- Esimerkki: Otetaan vaikkapa “eteinen” voisi kattaa tapettien poisto 3h, pohjatyöt(kittaus tms) 1h, hionta 1h, pohjamaalaus 1,5h ja lopullinen maalaus 1h. Lisäksi kaikkien edellisten välille tulee kuivumisaikoja. Lisäksi eteiseen tulisi listoitusta 1,5h ja ovien maalaus 2h. = 11h. Eli työsuoritusta menisi 11h ilman lattia joka pitää sitten jakaa muiden huoneiden kanssa ajankäytöllisesti oikein kuivumisaikoihin perustuen. Lattia olisi sitten oma osuutensa “eteisen vinyylit” 2h. Vaikkapa näin.
- Kirjaa kännykällä tuohon exceliin aina kun suoritus on tehty niin näet menikö siinä aika yli budjetoidun. Se voi myös viivästyttää sitten muita vaiheita tai siirtää niitä.
