UUDEN KOHTEEN ETSINTÄÄN LIITTYVIÄ ASIOITA
Kun etsit sijoituskohdettasi muista aina tarkistaa mm. seuraavat asiat:
Alue
- onko alueella ylitarjontaa vuokrattavista kohteista – alhaisempi vuokra luultavasti
- onko alue suosittu, eli onko kohteita vähän tarjolla (koulut lähellä, keskeinen paikka muuten) – korkeampi vuokrataso
- lähellä olevat palvelut (koulut, päiväkodit, kaupat, julkinen liikenne jne)
Nämä tiedot voit tarkistaa vuokra-ovesta, Torista yms portaaleista sekä paikallisista ilmoitussivustoista. Mikäli alue ei ole tuttu, koita etsiä tietoa onko siellä millaista asua. Kysyn itse myös esim. onko murtoja kellareihin yms asioita. Tipsi: Jos tunnet virkavallan edustajia niin saat varmasti hyvää infoa yleisestä menosta alueella.
Alueen vuokrataso
Nämä tiedot voit tarkistaa vuokra-ovesta, Torista yms portaaleista sekä paikallisista ilmoitussivustoista.
Itse usein vertaan kalleinta ja halvinta ja katson riittääkö keskiarvo kattamaan kustannukset. Jos hankit samalta alueelta useita kohteita niin opit nopeasti ulkoa vuokratason. Jos löydät samasta talosta vastaavan asunnon vuokrattavana niin vertaa varustetasoa ja pintoja kun mietit omaa vuokrahintaasi.
Taloyhtiö
Tarkista ainakin nämä asiat ensi töiksesi
- yhtiön taloudellinen tilanne (onko vastikkeet riittäneet kattamaan kuluja, onko tilinpäätöksessä ollut sanottavaa)
- tehdyt remontit yhtiössä
- tulevat remontit yhtiössä
Taloyhtiön ollessa kyseessä pyydä välittäjältä isännöitsijätodistus varmistaaksesi nämä asiat tai soita suoraan isännöitsijälle.
Itse olen käyttänyt mm. seuraavia laskelmia arvoissa: käyttövesiremontti 200 euroa /m2, viemärien pinnoitus 200 euroa /m2, ikkunat ja ovet 1000 euroa per “reikä”, eli kpl.
Mikäli olet ostamassa kiinteistöä niin kannattaa selvittää remontit ja kiinteistövero ja vaatia kuntokartoitus.
Lunastusoikeus
Varsinkin mikäli yhtiössä on osakkaiden lunastusoikeus ja koita selvittää onko yhtiössä paljon sijoittajia. Miksi? -> Käyt muuten hintaneuvottelut toisen puolesta, koska sijoittajavaltaiseen yhtiöön et välttämättä pääse helposti. Muut sijoittajat odottavat vain kirjettä postista ja voivat lunastaa kohteen neuvottelemallasi hinnalla.
Rahoitusvastike
Mikäli asunnossa on tehty remontteja voi siinä olla rahoitusvastike-osuus perusvastikkeen lisäksi.
Asunnon hinta ilmoitetaan yleensä aina velattomana. Tämä tarkoittaa sitä että myyntihinta sisältää rahoitusvastikkeen velkaosuuden, eli käytännössä niin jos et halua rahoitusvastiketta maksat tuon kokonaishinnan jolloin vanha omistaja maksaa sen pois sinulta saamillaan rahoilla.
Asuntosijoittana rahoitusvastikeosuus on hyvä jättää ja saada näin ostohinta alemmaksi. Tässä silti kannattaa laskea kassavirran kannalta sen vaikutus, eli mikäli iso rahoitusvastike jätetään, ei sinulle luultavasti jää tilille euroakaan kun olet maksanut yhtiövastikkeen, rahoitusvastikkeen sekä asuntolainan, kassavirta voi mennä negatiiviseksi. Tässä tilanteessa sinun pitää siirtää hoitotilillesi rahaa joka kuukausi jos ei salkussasi sitten ole toista, positiivista kohdetta joka kuittaa menot.
Tämä rahoitusvastike on myös se osuus minkä voit tällä hetkellä vähentää verotuksessasi. (Tulevaisuudesta ei vielä tiedä).
Vuokratontti / Oma tontti
Tämä onkin kinkkisempi asia. Monet uudisrakennukset ovat vuokratonteilla pitkillä vuokra-ajoilla, eli niiden suhteen tiedät kulurakenteen pitkäksi aikaa, mutta mikäli kohde on vanhempi ja vuokra on uusiutumassa lähivuosina, voi se vaikuttaa todella suuresti kustannuksiin. Vuokrannousuhan on pysyvä kulu.
Esimerkiksi omalla alueellani vuokra on noussut jopa 1,15 eurolla /m2, mikä tarkoittaa 50m2 kaksiossa jo lähes 60 euron kuukausittaista lisäkustannusta vastikkeeseen. Eli kannattaa tämä huomioida tuottolaskelmissasi.
Eli itse lasken yleensä jos vuokra on katkolla lähivuosina kustannuspuolen lisäämällä nykyiseen vastikkeeseen 1 eur/m2 korotuksella lisää kulua, eli esim 50m2 = 50 eur niin menee varmasti lähelle oikeaa.
Tarkista mahdollisuuksien mukaan alueesi vuokratonttien korotukset isännöitsijöiltä ja jaa korotus yhtiön neliöille niin saat m2 korotuksen.
Pankkilaina
- Ehdot
Pankit ovat kiristäneet ehtojaan ja riippuen miten hyvin pankkisi tuntee sinut ja historiasi, voit saada tarjouksen joko hyvällä marginaalilla tai sitten huonolla. Eli tässä kohtaa neuvottelutaitosi tulevat mukaan.
Sinulla tulee olla 30% omaa rahaa tai vakuutta saadaksesi lainan. Vakuus voi siis olla rahaa tai omaisuutta, kuten oma asunto, toinen sijoitusasunto, mökki (mökkien vakuusarvo on vain 60% niiden arvosta).
Se mistä tuo vakuusarvo lasketaan on siis vakuudeksi annettavan kohteen arvioitu myyntihinta, siitä 70% asunnot ja omakotitalot ja rivitalot, 60% mökit. (Arviot voit teettää kiinteistönvälittäjillä (arviomaksu n. 200-400 euroa), tai sitten riippuen pankista kuvilla ennen-jälkeen sekä selvityksellä mitä on tehty.)
- Lainanlyhennys
Laske lyhennyksesi määrä maksuvalmiutesi mukaan. Yksityisesti voit saada jopa 25 vuotta laina-aikaa. Yrityksenä maksimi laina-aika on yleensä 15 vuotta. Tunnen myös sijoittajia Etelä-Suomesta jotka ovat saaneet 20 vuotta yritykselleenkin.
- Marginaalit
Yksityisesti olen saanut marginaalit sovittua mielestäni kohtuullisen hyviksi. Myös yrityspuolella olen saanut hyvät ehdot, muista että marginaali on aina hieman korkeampi yrityksellä.
Yksityisesti marginaali tulee saada alle 1% ja yrityksen marginaali alle 1.5%. Jos näihin pääset on se mielestäni hyvä keskiarvo tällä hetkellä ( 8/2021). Neuvottele :). Pienillä muutoksilla alaspäin on yllättävän isoja vaikutuksia. Käytännössä marginaali on se osuus joka tulee 3, 6, tai 12kk euriborin päälle jos ja valitettavasti kun ne taas nousevat 0 tasolta.
- Varainsiirtovero
Muista varainsiirtoveron kustannus. Varainsiirtovero on 2% asunto-osakkeista 4% kiinteistöistä (okt, mökit). Tästä oli joku esitys nyt selvityksessä ( 8/2021 ) mielestäni että se poistuisi, uskon vasta kun näen :).
- Korkosuojaus
Pankkisi tarjoaa sinulle korkosuojaa x vuodelle. Sitä kannattaa miettiä, koska korot saattavat nousta. Nyt (2021) ollaan oltu pitkään jo nollakorossa, mutta maailma voi muuttua nopeastikin. Korkosuojauksella varmista ettei lainasi korko nouse tiettyä % korkeammalla sovitun ajan puitteissa.
Seuraa matkaani Instagramissa ja pistä mielellään siellä minulle viestiä jos joku asuntosijoittamiseen liittyvä asia askarruttaa ja näkisit että voisin sinua auttaa!
#asuntosijoittaja #asuntosijoittaminen #ostajavuokraa #arvonnousu #brrrr