Olen reilu nelikymppinen 5-henkisen perheen isä. Asumme perheeni kanssa omakotitalossa (Kastelli) jonka rakennutimme 2008. Päivätyökseni toimin IT-alalla myyntihommissa – alalla olen ollut reilu 20 vuotta, käytännössä koko työurani. Sieltä olen saanut todella laajan pohjan tuntea eri toimialoja ja prosesseja. Olen myös tehnyt muita töitä, kuten mm. lihamestarin, keittiömestarin töitä sekä toiminut erilaisissa huolto- ja myyntitöissä nuorena. Olen luonne joka tarvitsee paljon tekemistä, ja kaikki uuden oppiminen kiinnostaa. Olen myös itse opetellut nikkaroimaan mm. puusta kaikenlaisia pieniä projekteja autotallissani.

Tästä voit kuunnella tarinaani Ostan Asuntoja podcastissa.
Tässä tarinani osa 2.

Asuntosijoittamisen aloittaminen

Aloitimme vaimoni kanssa asuntosijoittamisen ostamalla ensimmäisen sijoituskaksiomme 50-luvun kivitalosta vuonna 2018. Olimme jo katselleet asuntoja vuoden verran mutta sitten se ensimmäinen päätös tuli tehtyä. Tätä ennen olimme seuranneet hyvien ystäviemme alkanutta matkaa asuntosijoittamisen saralla ja keskustelleet useasti siihen liittyvistä asioista. Tässä vaiheessa olin myös @ostanasuntoja Harri Hurun kanssa yhteyksissä ja sain lisää tietoa ja vastauksia omasta mielestäni silloin ehkä tyhmiinkin kysymyksiin(joita en enää edes muista). Silloin sain taas jälleen kerran todeta että tyhmiä kysymyksiä ei ole olemassakaan, ainakaan jos puhutaan asuntosijoittamisen aloittamisesta.

Tämän jälkeen olemme kohtalaisen lyhyessä ajassa hankkineet useita kohteita lisää ja olen käyttänyt niissä BRRRR arvonnousutekniikkaa hyödyksi saada vakuusarvon nousua seuraaviin kohteisiin tekemällä itse remontit, pois lukien putkityöt, kosteuseristykset ja lupia vaativat sähkötyöt. Ensimmäiset 2 kohdetta olivat aikalailla markkinahintaisia, samaten yksi uudissaneerauskohde, mutta muuten olen pyrkinyt etsimään markkinahinnan alle olevia remonttikohteita, koska niissä pystyn luomaan arvonnousua. Tavoitteenani ei ole ollut maksimoida kassavirtaa, haen enemmänkin aina arvonnousua. Toki pyrkimykseni on että asunnot olisivat kassavirtapositiivisia, tai edes neutraaleja.

BRRRR tekniikka on siis lyhyesti avattuna: osta, remontoi, vuokraa, uudelleenarvioi, toista.

Meidän ensimmäinen ostos 2018, kaksio 52m2 🙂

Kohteiden sijainti, strategia

Kaikki kohteemme sijaitsevat tällä hetkellä max. n. 12km säteellä kotoamme, mikä mahdollistaa nopean reagoinnin ja hallinnan sen lisäksi että remontointiin ei kulu aikaa automatkalla turhaan. Vältän kaupungin ydinkeskustaa koska sieltä saa tosi harvoin kohteita sellaiseen hintaan että niiden hankinta olisi järkevää ostajapidä-strategiassamme. (vuokrataso vs kustannukset) Kohteemme sijaitsevat pääsääntöisesti n. 1,5km säteellä kaupunkimme ydinkeskustasta eli silti kävelymatkan päässä ja useat kohteet vielä lähempää korkeakouluja ja yliopistoa. Jatkossa olen myös miettinyt laajentaa toimintaa muihin kaupunkeihin, mutta se vaatii vielä mietintää nimenomaan hallinnan ja nopean reagoinnin ja tottakai myös mahdollisen alkuremontin osalta. Kuten tuossa tulikin selväksi niin strategiamme on ollut ”ostajapidä” tyyppistä, eli asunnot ostetaan pidettäväksi.

Flippausta olen myös miettinyt, mutta se vaatii oikeanlaisen kohteen ja hieman enemmän aikaa kuin nykyiset remonttini varsinkin jos ne toteuttaa pääsääntöisesti itse. Päivätyötä tekeville ja kiireiseen arkeen se ei mahdu ainakaan helposti :). Flippaus siis tarkoittaa sitä että hankitaan asunto, remontoidaan se laadukkaasti ja myydään eteenpäin voitolla. Kaupungeista ja alueista ja tuuristakin riippuen arvonnousu voi olla järisyttävän kova, eli flippaus on tapa tehdä nopeasti itselleen kahisevaa.

Remontointi, arvonnousu

Remontoinnista olen aina ollut kiinnostunut ja vasarakin on pysynyt kädessä omakotitalomme ylläpidossa ja pienemmissä tekemissäni rakennelmissa ja 2019 teinkin ensimmäisen suuremman remontin yhteen kohteeseemme ja sen jälkeen ei ole loppua näkynyt. En siis ole koskaan ollut raksamies enkä ole insinööri :). Jatkuva remontointi sivuhommana vaatii tottakai että aikataulutan priorisoimalla perheen, päivätyöt sekä valmentamisen myötä ajankäyttöni järjellä remontteihin tässä järjestyksessä, mikä tokikin pidentää välillä remonttiaikoja useinkin mutta en ota siitä isoja paineita. Tämä onkin hyvä heti tehdä selkeäksi jokaiselle että priorisoi tekemisesi tarkkaan, koska elämä on lyhyt.

Parin kolmen kuukauden ajanjaksolla olen yleensä silti remontit saanut toteutettua. Arvonnousu on ollut 25% – jopa 42% per kohde, mikä on helpottanut aina seuraavan kohteen hankintaa. Remontointi monipuolisesti on todellakin asia missä oppii koko ajan paremmaksi ja faktaa on että virheistä oppii parhaiten. Niitä kun ei yleensä halua tehdä montaa kertaa :).

Tärkeää on myös kilpailuttaa materiaalit ja mahdollisesti käyttää/jättää jotain vanhaa ja hyödyllistä mitä kohteessa on, kuten esimerkiksi keittiönkaapit ja rungot. Näin saat myös uniikimman asunnon missä sekoittuu eri vuosikymmenet ja toteutat ekotekoja :). Myös kierrätystuotteita voi käyttää, esim. hyväkuntoinen keraaminen liesi tai tiskikone tai vaikkapa tuoreet kiintokalusteet kylppäriin. Se voi olla mitä vain :). Itse olen joskus repinyt kaiken, ja monesti myös jättänyt jotain vanhaa ja modernisoinut sekoittamalla uutta.

Asuntosijoittamista yksityisesti ja yrityksen kautta

Aloitimme asuntosijoittamisen ensin yksityisesti 2018. Hankimme 6 ensimmäistä asuntoamme ensin yksityisomistukseen. Tämän jälkeen 2020 syyskuussa perustimme osakeyhtiön asuntojen vuokraustoimintaan ja yhtiö omistaa nyt lokakuussa 2021 yhteensä 4 asuntoa. Eli kasvu on ollut jatkuvaa mutta ei mitenkään erityisen nopeaa, eli sopivaa :).

Syy yhtiön perustamiseen oli kokeilunhalun sekä verotuksen lisäksi myös tulevaisuuden mahdollisuudet laajentaa toimintaa sekä myös käyttää osakeyhtiötä tarvittaessa muuhun toimintaan. Yhtiön kautta asuntosijoittamisessa on erityisen tärkeää löytää hyvä kirjanpitäjä. Oma kirjanpitäjäni on myös itse pitkäaikainen asuntosijoittaja ja myös isännöitsijä jolle olen itsekin myynyt aikoinaan ohjelmistot työntekoon, eli valinta oli todellakin helppo :). Kannattaa myös muistaa että asuntojen vuokraus on aina alvitonta, eli remonttien osalta ei alveja voi vähentää (jos ei vuokrattava kohde mene yritykselle jota laskutat). Lisäksi jos teet muuta alvillista niin se osa tulee sitten erotella kustannuspaikoilla tai tilitasolla ainakin. Yksityisesti ja yrityksenä sijoittaminen sisältää siis monia eroavaisuuksia.

Teen tällä hetkellä myös aputoiminimellä samalla osakeyhtiöllä internet sivuja ja -palveluita mahdollisuuksien mukaan (ilman mainostamista) pienemmille yrityksille aina jos minulta niistä kysytään. Reilu 10 tehtyä projektia minulla silti on kasassa jo alle vuoteen, eli kyllä laajasta verkostostani nousee väliajoin tarpeita joihin sitten pystyn olemaan apuna. WordPressiä olen harrastellut 10v ajan, en tosin jatkuvasti.

@ostajavuokraa syntyminen

Perustin @ostajavuokraa tilini Instagramiin lokakuun paikkeilla 2020. Sen idea oli alunperin olla ihan rakennuspäiväkirja ja ehkä jopa yksityinen sellainen. Toisinhan siinä kävi, eli aloin sinne sitten päivittämään viidennen sijoitusasuntomme täysremonttia vaiheittain kuvina ja huomasin että kirjoitukset ja kuvat kiinnostivat muitakin. Tuntui siis että sain tuotettua muillekin innostusta ja vinkkejä ja apuja sijoittamiseen ja remontointiin. Seuraajamäärän kasvaessa jatkoin sitten tarinointia.

Olen saanut myös itse paljon apua Instagramin kautta monilta muilta asuntosijoittajilta ja myös remontointia tekeviltä ja ollut myös aina tosi kiitollinen saamastani palautteesta ja oppinut niistä itsekin aina lisää ja myös jakanut oppimaani. Laajassa verkostossani onkin nykyään tosi mahtavia tyyppejä ja jos itseänikin joku asia ihmetyttää/mietityttää niin tiedän aika helposti keneltä kysyä mitäkin asiaa. Toki netissä on paljon muitakin paikkoja etsiä tietoa ja apuja – mitenkähän kukaan koskaan pärjäsi aikoinaan ilman sitä, vaikea sanoa.

Muista että asuntosijoittamisessa isot virheet voivat olla kohtalokkaita eli niissä ei kannata kokeilla ja testata ihan mitä vain, remonteissa taas virheistä oppii ja niitä pitääkin aina välillä tehdä oppiakseen! 🙂

Seuraa matkaani Instagramissa ja pistä mielellään siellä minulle viestiä jos joku asuntosijoittamiseen liittyvä asia askarruttaa ja näkisit että voisin sinua auttaa!

#asuntosijoittaja #asuntosijoittaminen #ostajavuokraa #arvonnousu #brrrr

Lähetä viesti